トラブル回避！空き家を相続するときの注意点
さて、みなさん。
永く心地よく暮らせる住まいづくりのスペシャリスト
ＮＫプランニング株式会社（中谷工務店）の中谷耕三です。
今回は、
トラブル回避！空き家を相続するときの注意点
と題して、
空き家の相続について考えてみたいと思います。
「相続」と聞けば・・・
空き家の大きな問題に【相続】があります。
いまある空き家を誰が引き継ぐか。
の問題です。
【相続】という言葉を聞くだけで、
なんか大変そう・・・。
トラブルにならないか心配。
もめてるイメージしかない・・・。
とネガティブなイメージが先行しますが、
正しく理解して空き家対策を万全にしていきましょう。
相続の方法
空き家などの相続財産は、
遺言書があれば遺言に従って相続が行われることになります。
遺言書が無ければ相続人全員で話し合い（協議）をして、
相続財産の分け方を決めることになります。
↑これらはよくドラマで見ますね。
法定相続割合が基本となりますが、
話し合いで自由に決めることができるルールになっています。
法定相続割合とは、
相続人の範囲や法定相続分を民法で定めたものです。
詳しくは、
国税庁ＨＰ 相続人の範囲と法定相続分
をご覧ください。
住まいの相続の、外せない最大のポイント
住まい（不動産）の相続において、
最大のポイントがあります。
結論から言います。
登記名義をひとりに絞る
つまり、
持ち主はひとりにする
ということです。
当然のことですが、
住まいは分割できません。
なので
持ち主が複数いる【共有名義】
にすることもできます。
ですがこの【共有名義】が大変なのです。
共有名義となった場合
法定相続などにより、
住まいを共有持ち分とした場合、
住まいに対して何を行うか（＝行為と言います）
によって共有者の一定割合の合意が必要になります。
大きくは以下の通りです。
保存行為：建物のメンテナンス、雑草僕伐採など（民法252条ただし書き）
⇒原則として、共有持ち分に関わらず、共有者が単独で行うことが可能
管理行為：賃貸借契約の解除など（民法252条本文）
⇒各共有者の持ち分の価格に従い、その過半数の合意が必要
変更・処分行為：増改築、売却、解体など（民法251条）
⇒共有者全員の合意が必要
その行為で利益が生まれそうな度合いが大きくなるほど、
合意の割合が大きくなるイメージとなります。
例えば空き家を解体しようとしても、
共有者のうち一人でも反対すれば、
解体ができなくなります。
さらに、
共有名義人の誰かが亡くなった場合、
その共有持ち分を残りの相続人で細分化することとなり、
合意形成がさらに困難になる事例が多くあります。
空き家の相続でトラブルを防ぐために
空き家の相続でトラブルを防ぐために、
登記名義をひとりに絞る
をお伝えしましたが、
その他にも、
本人が万が一に備えて
家族や回りの人へ自身のことや想いを伝えるための、
エンディングノートを作る
万が一認知症になった時のために、
成年後見人制度を利用する
方法があります。
これらの内容につきましては、
これからのブログでまとめていきたいと思います。
空き家の問題は根深い
いかがだったでしょうか。
今回は
空き家の相続について
まとめてみました。
これからも、
- 空き家が地域に与える影響
- 家族で考えておきべきこと
- 空き家の管理の方法
等を書いていきたいと思います。
皆さんの身近で起きている『空き家問題』の
お役に立てればと思っています。
以前より書いていますブログ
【 空き家問題を考えるシリーズ 】
も合わせてお読みいただければ幸いです。
【 空き家問題を考える 】シリーズ記事
①空き家の現状を知る
１：避けては通れない！皆さんの身近で起きている『空き家問題』の現状
２：持ち主だけの問題ではない！空き家の劣化と周辺に与える悪影響
３：空き家の維持管理の責任と発生するコスト
最後までお読みいただきありがとうございました。
参考資料：
損する・損しない空き家 ～空き家発生予防のための23箇条～
ひょうご住まいづくり協議会事務局
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